เช่าตึกมาปล่อยเช่าช่วง (Sub-lease) ทำหอพัก จดทะเบียนอย่างไรให้ถูกกรมพัฒน์ฯ และแก้ปัญหา VAT ที่เก็บผิดทำอย่างไร?

   การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ "เช่ามาเพื่อปล่อยเช่าต่อ" (Sub-lease) กำลังเป็นที่นิยม โดยเฉพาะโมเดลที่ บริษัท A (ผู้เช่าหลัก) ไปเช่าที่ดินและตึก แล้วนำมาปล่อยให้ บริษัท B (ผู้บริหารหอพัก) เช่าช่วงต่อเพื่อทำธุรกิจหอพักนักศึกษา

   แม้โมเดลธุรกิจจะดูตรงไปตรงมา แต่ในมุมของ "บัญชีและภาษี" กลับมีหลุมพรางที่ทำให้ผู้ประกอบการตกม้าตายได้ง่ายๆ ทั้งเรื่องวัตถุประสงค์บริษัทที่ไม่ครอบคลุม และการเรียกเก็บ VAT ผิดประเภท บทความนี้จะสรุปแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้อง ทั้งฝั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) และกรมสรรพากร พร้อมวิธีแก้ไขหากทำพลาดไปแล้ว

1. ด้านกรมพัฒนาธุรกิจการค้า "วัตถุประสงค์" ต้องชัด

   ก่อนจะเริ่มเก็บค่าเช่า สิ่งแรกที่ต้องเช็กคือ หนังสือรับรองบริษัท ของบริษัท A (ผู้ให้เช่าช่วง)

      ปัญหาที่พบบ่อย

         บริษัทส่วนใหญ่มักจดทะเบียนครอบคลุมแค่การ "ซื้อขาย" แต่ลืมระบุเรื่องการ "ให้เช่า" หรือ "ให้เช่าช่วง" ซึ่งหากไม่มีข้อนี้ อาจส่งผลให้การทำนิติกรรมสัญญาเช่ามีปัญหาความสมบูรณ์ในทางกฎหมาย หรือกรรมการทำเกินอำนาจ

      สิ่งที่ต้องทำ (Action Plan)

         ต้องยื่นจดทะเบียนแก้ไขเพิ่มเติมหนังสือบริคณห์สนธิ (แบบ บอจ.2) เพิ่มข้อความวัตถุประสงค์ให้ครอบคลุม เช่น

"ประกอบกิจการค้าที่ดิน จัดสรรที่ดิน ปลูกสร้างอาคาร... เพื่อจำหน่าย ให้เช่า หรือให้เช่าช่วง..."

2. ด้านกรมสรรพากร เรื่อง VAT "เช่าตึก" vs "เช่าเฟอร์นิเจอร์"

   นี่คือจุดที่หลายบริษัทเข้าใจผิดมากที่สุด จนนำไปสู่การออกใบกำกับภาษีผิดพลาด

• การเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ตึก/ห้องเปล่า) ได้รับ "ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)" ผู้ให้เช่าต้องออก ใบเสร็จรับเงิน (ห้ามออกใบกำกับภาษี) และผู้เช่าหัก ณ ที่จ่าย 5%
• การเช่าสังหาริมทรัพย์ (เฟอร์นิเจอร์/แอร์) หรือ ค่าบริการ ต้อง "เสีย VAT 7%" และผู้เช่าหัก ณ ที่จ่าย 5% (ค่าเช่าของ) หรือ 3% (ค่าบริการ)

   Tip ทางปฏิบัติที่ดี ควรแยกสัญญาเช่าตึก (No VAT) กับสัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์ (VAT) ออกจากกัน เพื่อประหยัดภาษีอย่างถูกต้อง

 3. กรณีศึกษา ถ้าพลาดเก็บ VAT ค่าเช่าตึกไปแล้ว แก้ไขอย่างไร?

   สถานการณ์ บริษัท A เผลอเรียกเก็บ VAT ค่าเช่าตึกจากบริษัท B และนำส่งสรรพากรไปแล้ว ส่วนบริษัท B ก็ดันนำใบกำกับภาษีนั้นไป " เคลมภาษีซื้อ" (ขอคืน) เรียบร้อยแล้ว

   ความเสี่ยง

1. บริษัท A ออกใบกำกับภาษีโดยไม่มีสิทธิ (เพราะค่าเช่าตึกยกเว้น VAT)
2. บริษัท B นำ "ภาษีซื้อต้องห้าม" มาใช้ มีความผิดฐานยื่นภาษีขาด

   ทางออกและวิธีแก้ไข (Damage Control)

      สำหรับบริษัท A (ผู้ให้เช่า)

1. หยุด เลิกเรียกเก็บ VAT ค่าเช่าในงวดถัดไปทันที เปลี่ยนไปออกใบเสร็จรับเงินแทน
2. คืนเงิน เจรจาคืนเงินค่า VAT 7% ที่เก็บเกินมาให้กับบริษัท B
3. เอกสาร พิจารณาออกใบลดหนี้ (Credit Note) เพื่อล้างยอดขายที่ผิดพลาด (กรณีต้องการขอคืนภาษีขายจากสรรพากร ซึ่งอาจเสี่ยงต่อการถูกตรวจสอบสภาพกิจการ)

      สำหรับบริษัท B (ผู้เช่า) ด่วนที่สุด ต้องรีบดำเนินการแก้ไข เพราะถือว่าใช้ภาษีซื้อผิดกฎหมาย

1. ยื่นแบบเพิ่มเติม (ภ.พ.30) ย้อนหลังในเดือนที่นำภาษีซื้อไปใช้ โดยตัดยอดภาษีซื้อใบนั้นออก
2. ชำระเงินคืนหลวง นำเงินภาษีซื้อที่เคยเคลมไป มาคืนกรมสรรพากร พร้อม "เงินเพิ่ม (Surcharge)" 1.5% ต่อเดือน
3. บันทึกบัญชีใหม่ เงินค่า VAT ที่จ่ายไปแล้วขอคืนไม่ได้ ให้นำมาบันทึกเป็น "ค่าเช่า (ค่าใช้จ่าย)" ของบริษัทแทน เพื่อใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลสิ้นปี

 บทสรุป

   การทำธุรกิจ Sub-lease อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่เรื่องของการหาผู้เช่า แต่ต้องแม่นยำเรื่อง "ประเภทรายได้" เพื่อแยกแยะภาษีมูลค่าเพิ่มให้ถูกต้อง การวางแผนภาษีที่ดีตั้งแต่ต้น (แยกสัญญา เช่าตึก vs เช่าของ) จะช่วยประหยัดเงินและลดความเสี่ยงในการถูกตรวจสอบย้อนหลัง

   หากคุณกำลังสงสัยว่าสัญญาเช่าของคุณรัดกุมพอหรือยัง หรือต้องการแก้ไขวัตถุประสงค์บริษัทให้ถูกต้องตามระเบียบกรมพัฒน์ฯ